高房价、贷款难加上“双合同”令购房者的承受力已达极限 “十一”以来楼盘出货明显放缓。

　　本周二，国家统计局公布9月全国居民消费价格指数显示，2013年9月份，全国居民消费价格总水平同比上涨3.1%，其中，9月居住价格同比上涨2.6%。住房租金价格上涨4.4%，建房及装修材料价格上涨1.4%，水、电、燃料价格上涨0.7%。

　　就此数据，上海易居房地产研究院副院长杨红旭的解读是，9月CPI涨幅远超预期，国家的货币政策必须更多考虑控通胀因素，市场流动性将会收紧，或直接影响到房企融资及个人贷款发放。

　　杨红旭认为，9月CPI大增3.1%，远超预期，创7个月新高。其实，CPI上行是必然的。由于去年6~7月有两次降息，一般经过1年半左右将传递至CPI。“接下来至明年上半年，CPI涨幅或将不断创新高。但由于本轮降息次数少、幅度小，估计未来通胀水平将远低于2010年~2011年那轮。一般规律是房价先涨，CPI后涨，等CPI触顶后不久，房价趋稳或小跌。”

　　“日光”已成明日黄花

　　统计数字已显示出市场消化速度开始放缓。据经纬行的分析报告指出，从“十一”期间新货开售的去货率来看，若将临近国庆加推的项目也纳入计算的话，国庆前后新货开盘当天成交超八成的有祈福万景峰、雅居乐城、金泽惠百氏和合景誉山国际。普遍新货成交量均在五六成，甚至个别项目仅有两三成。这与中秋假期及八、九月的市场相比，已逊色不少。

　　其中，之前曾“日光”或者每次加推均旺销的项目出现成交放缓的迹象，包括深业江悦湾、万科东荟城、翡翠绿洲、锦绣天伦花园等，消化率均仅有四五成，且前三者的新货数量并不多，也无法在加推当天售罄。可见，随着价格的持续攀高，购房成本的加大也在一定程度上阻碍了买家入市的积极性。另外，周边楼盘较多、选择范围较广且有不少新货即将推售，也在一定程度上分散了买家的注意力。

　　总体而言，虽然热点区域人气仍维持，且不乏亮点项目，但因价格高企、银行停贷、“双合同”提高首付门槛等多因素集中制约，总体市场成交已有所放缓，环比有所下降。

　　基于此，经纬行研究中心认为，受“地王”频出的市场暗示及房价在历年调控中持续攀涨的现象影响，买家对房价看涨的预期暂难改变，只要产品合适、价格在承受力范围内，买家仍将选择入市，特别是接下来持续到12月底，不少发展商肩负完成年度销售目标的任务，因而新货也将持续推出市场，选择范围的增多或吸引前期尚未入市的买家，个别优质的低价“刚需”大盘也许依然有望“日光”。

　　2014年或现房价低点

　　不过，需要值得重视的是，从第四季度开始，随着银行信贷的收紧，将进一步牵制买卖双方，贷款利率上调甚至停贷的现象将增多，延至年后放款的情况更趋普遍。

　　另外，政府目前完成年度房价调控目标的压力甚大，因而“限价、限售、限签”的行政干预措施短期内仍难放开，甚至有进一步趋严的可能性。由此可判断，在金融环境、行业政策环境短期内不变甚至趋严的背景下，四季度成交量或将有所放缓。价格方面，因目前房价已涨至历史高位，消费者观望气氛渐浓，市场对当前高价的消化期拉长，未来半年至一年内价格上涨幅度将减缓。

　　有学者指出，不妨从楼市的发展曲线来做预测。2000年以来，房地产市场持续在冷热之间波动，2004年、2005年、2007年、2009年都经历过一轮房价快速上涨，2009年全国房价平均涨幅达到了20%以上。现在的情况则与2009年下半年相类似，一、二线城市出现价量齐升的状况，住宅市场供不应求，抢房、“日光”时有出现，市场处于典型的繁荣期。

　　但繁荣期的过后则是萧条期。虽然说这种萧条一定不会是以房价应声下跌而呈现，但在滞涨的同时呈现交易量萎缩的态势如今已有苗头。若明年的成交量进一步萎缩的话，预计到了2014年或2015年，房价或将出现低点。

　　“中国式买房”掩盖了实际需求

　　持“未来房价趋稳或下跌”的观点并非杨红旭一人。日前广东省房协理事赵卓文指出，“一线城市的地价和房价已呈失控状态。当所有人都认定了一个‘升’字，楼市的风险就真的要来了。”经过10年的“补涨”、“急升”，城市地价、房价已经到达历史高位。并且，当前房价已经超过普通城市居民的承受能力，楼市成交量难以放大。“盛极而衰”的苗头已经出现。

　　事实上，广州楼市盛极而衰的迹象已经开始显露。一上市房企的营销负责人表示，当下，大家关注的都是一个“买”字，不管是不是缺房，看到别人都在买，自己也去抢一套，与需求无关，这种被戏称为“中国式买房”的现象如今在国内四处上演。大家看到的都是某盘“日光”了，某盘卖掉了多少套。可是，又有谁仔细数过，有哪些楼盘卖了多久还没卖完？有哪些楼盘其实已经在暗暗地放松价格？又有哪些房企的销售负责人如今正为卖不动而发愁呢？

　　珠江新城一房企人士也对记者坦言，现在大家都在抱怨政府限签，但其实你仔细去打听一下，除了“刚需”盘之外，城中的住宅是不是个个都真的一点也不愁卖？珠江新城究竟有多少豪宅除了已售没签约的单位外，还有哪些单位确实还在待售之中？“我就知道，并非全部珠江新城的楼盘都已经卖光售罄，依然还有房企为如何快速出货而暗自神伤呢。”这位人士说。

　　一上市房企的营销人士也透露，除了一些大的上市房企在前9个月销售提速，如今感到日子可以轻松过之外，一些上半年销售速度不快的中小房企，最近也已经在筹划如何冲量完成年度销售目标。日前，已经有个别房企借集团周年庆的日子推出了联展式的优惠。虽然其优惠幅度不大，但明显是发出了一个“想走货”的信号。

　　精彩导读

　　全城暗访

　　双合同八宗“最”

　　从今年4月24日起，广州全面执行商品房住宅预售价格网上申报制度，开发商卖房前要先网上申报预售价，并接受市国土房管部门的价格指导。消息传出后，立即掀起市场轩然大波，当业界普遍关心此举将制约新货供应量并进一步加剧市场供需关系紧张时，一种被“政府指导价”所扭曲的畸形合同也开始浮出水面。

　　虽然有关部门一直没有对政府指导价松口，记者从多个在售楼盘的项目负责人口中得知，所谓的“政府指导价”，实际上是楼盘所在区域、板块去年同期的成交均价，“如果是旧盘加推新货的项目，其指导价则参考上一组团的价格。”

　　为了完成年度楼市调控目标，有关部门祭出“政府指导价”和高价盘“限网签”双剑，确实在较短时期内达成了楼市成交数据的下跌。不过，若从市场的真实情况来看，早在去年年底楼市翘尾行情的带动下，今年年初的广州房价已上升至一个新的台阶，紧随其后的新“国五条”政策末班车效应，则是再一次大幅度拉升一、二手楼市的成交量价，所谓的“政府指导价”就显得“不接地气”了，与市场价差距较大。“你有张良计，我有过墙梯”，向来精明的房企虽然想尽早获批预售证，但也不会轻易让利，于是一边申报低于政府指导价的预售价格，一边急找法律人士起草各种样式的“双合同”。