城市综合体需"瞻前顾后"

　　近日，绿地集团与东航集团签署战略合作协议，宣布将携手在国内20多个省会城市的空港经济区打造城市综合体项目。而此前，绿地集团已在哈尔滨、南昌、西安、呼和浩特、银川、郑州等地累计投资建设了10多个大型城市综合体项目。

　　发力城市综合体的不仅是绿地集团。此前，万科集团总裁郁亮曾在西安表示，万科将从住宅产品供应商向城市配套服务商转变。纵观近两年市场变化，不难发现，无论是万达、凯德、华润这样的城市综合体大户，还是龙湖、保利、碧桂园这类的主流住宅开发商，都不约而同地加大了对城市综合体的开发力度，越来越强调城市运营的理念。

　　“基于我国城镇化和土地集约化利用的发展趋势，未来城市综合体项目会越来越多。对这种复杂的业态，开发商在开发时不仅要借鉴以往成熟的经验因地制宜，同时也需要考虑到未来的需求变化，更加注重灵活性。”在日前由北京三磊建筑设计有限公司主办的城市综合体沙龙上，三磊设计美国分支机构总裁王宇如此表示。

　　“被综合”的综合体

　　虽然目前开发商对于城市综合体热情满满，但在三磊设计总裁张华看来，只有极少的开发商是在完全专业地做这件事，其他的大部分开发商则都是“被综合”了。

　　“通常有两种情况：一种是住宅不再像以前那么好卖了，企业需要转型分担风险;另一种是地方政府在土地出让时已经规划好了综合用途，企业只能顺着来。”张华表示。他认为，调控迫使开发商转向商业地产谋求利润，而城市综合体如果运营得当，对于住宅项目也会形成良好的拉动作用。

　　更为决定性的是，越来越多的地方政府在土地出让之前就已经规划好了综合体雏形，哪里要建商业、哪里要盖酒店等早已确定好，企业更多要做的是“如何解题”。

　　对此，多年从事商业地产咨询工作的北京世联地产商业营业部总监张喆深有感触。“当前，综合用地的供应量很大，住宅用地越来越少。虽然大多数城市的商圈已经趋于饱和，但是由于土地的稀缺性，开发商的拿地意愿还是很强烈，我们面临的问题就是怎样帮助开发商在现有条件和环境下降低运作风险。” 张喆说。

　　张喆举例称，假如成都要建200个城市综合体，但居民月均收入就现在这么多，那除了日常生活必须开支外，剩下的钱大概只需要人均几平方米的商业面积就够了。这样一来，多出来的面积怎么办?此时，就要帮助开发商增加销售物业比例，增加南北通透的店铺，使之便于商改住，采用各种办法解决好这件事。

　　在这种变量较多的情况下，拥有相关的成熟经验对于开发商来说格外重要。三磊设计技术总监杨彤认为，像万达、凯德、华润等房企，已经形成自有的运作模式，也在各地拥有丰富的开发经验，做起城市综合体就比较得心应手。“在帮凯德做项目时，一个突出感受就是他们对于产品线的规划特别清楚，大到区域定位，小到哪一层做什么商业，都已经了然于胸，总体运作很顺利。”杨彤说。

　　为明天留出余地

　　然而无论是商业巨头，还是跨界新手，都会面临计划赶不上变化的客观现实。

　　“城市综合体的运作周期很长，而市场需求又是在不断变化的，这就要求开发商在开发时要留有余地，比如办公转酒店、商业改住宅等。”王宇表示。再比如，体验式消费可能占据未来主流，目前的很多传统店铺以后都将慢慢萎缩。“未来花钱买东西回家的事情可能越来越多是在网上解决的，但是商业不可能就此消失，比如按摩、美容、餐饮等体验式消费，这是在网上买不到的。”王宇认为，如果事先在规划设计、交通等环节为以后调整留出后路，那么在未来的市场竞争中很可能就会取得先机，节省一大笔投资。

　　当前，二线、三线城市综合体扎堆的现象也引起了普遍担忧。对此，张喆预言，未来商业将进入你死我活的白热化阶段，因为居民的收入是有限的，工资不会突然增长，所以相对来说每年的消费都是恒定的，而商业综合体的发展在经历野蛮生长之后，将面临“断粮”之忧。

　　据了解，美国的综合体项目需要在70%—80%的商铺已经完成招商后，才能获得银行贷款，并开始设计。而在中国，地方政府显然拥有着城市综合体建设的主导权。“国外大多是先市后城，而在我国，很多情况下走的是先城后市的路子。”张华表示，“政府通过产业集聚将新区发展起来，往往规划和配套先行，这带有计划经济的味道，但企业又需要市场化运作。如此一来，不确定性就很大。有可能成功带动区域发展，也有可能造就‘鬼城’。”

　　王宇认为，避免“鬼城”现象出现，地方政府首先要遏制自己的卖地冲动。“正常情况下，一个地区老百姓的收入所对应的商业面积是可以大概算出来的，政府应该根据当地实际消费水平决定土地出让性质，不能为了招商引资盲目增加复合商业用地的面积和容积率。” 王宇表示。