尽管全国城镇化会议的召开时间一再推迟，城镇化的总体规划纲要也仍未揭开面纱，不过城市群作为城镇化的重要载体这一方向已基本确定。据了解，未来城镇化将以建设世界级城市群为目标，全面提升东部三大城市群发展水平，并培育壮大17个区域性城市群。由于多地争相希望将各自区域的城市群规划纳入国家城镇化的总体规划中，17个区域性城市群中的2个可能升级到与东部三大城市群平等地位。

　　随着17个区域性城市群的建设，相信围绕城镇化布局发展的投资也将成为2013年经济发展的重要力量，例如基础设施建设、轨道交通等方面，都是工程机械企业能够大展拳脚的领域。

　　多中心的城市群发展 打造五个一级城市群

　　南昌市发改委总经济师柳华也告诉本报，按照国家新的战略构想，正在布置一些新的增长极，即将出台的新型城镇化规划里很可能会重点推出五个国家一级城市群。除了东部三大城市群外，还有中部的长江中游城市集群和西部地区的成渝城市群。

　　上述知情人士则称：“此前的讨论意见是在中部和西部各增加一个，但方案未最终确定，存在一定的变数。”他透露，未来我国的城市群仍然会采取“多中心”模式。“从国内外的经验来看，多中心的城市群发展模式比单级发展更合理。”

　　此外，由于东、中、西部发展差异较大，中西部城市只有在多中心的战略中利用各自优势抱团发展，才能够获得与中东部城市群竞争的足够资本。

　　柳华说，对武汉、长沙、合肥、南昌四个城市来说，通过抱团争取国家政策，来获得更加长久的发展十分关键。中国未来最大发展的潜力在城镇化，新型城镇化一定会搞试点示范区，目前这四个城市正在抱团争取成为试点区，“特别是公共服务体系这一块，与经济实力相关，如果争取到了，在公共服务方面就会比其他地方享有更多的政策。”

　　不过前述官员表示，虽然目前已有多地“抱团”申请成为国家级城市群，但根据过往经验还是存在诸多问题。例如，如何打破现行行政区划的框架，如何规范地方政府的竞争行为，如何协调同在一个城市群的城市间的竞争与合作，如何构建多中心区域治理与空间规划的创新体系等。

　　南昌市市长陈俊卿27日在接受本报专访时也表示，长江中游城市群是个大集群，包括武汉城市圈、长株潭、江西鄱阳湖经济区、皖江城市带四个小集群，没有一个特别强大，因此需要有一个良好的合作机制。他呼吁国家要尽快制定该城市群的发展战略，在政策、资金、项目上给予支持。

　　新型城镇化 不能盲动也不能不动

　　从李克强总理最早提出“中国经济未来发展的最大潜力是城镇化”，到今年全国两会把城镇化作为中国经济发展重要动力提出，社会各界围绕城镇化战略的争论就一直没有停止过。

　　有专家担心，城镇化会演变成激进的“造城运动”，没有产业支撑，没有人口聚集，最后只剩一座座空城。有专家担心，城镇化会带来新一轮投资大跃进，造成地方政府债台高筑，加剧产能过剩，延缓经济结构调整的进程。有专家担心，不科学、不协调的城镇化发展，会加剧环境污染，造成生态灾难。还有专家担心，生拉硬拽式的城镇化，不仅不能协调城乡发展，而且会造成新的贫困人口，造成更大社会问题。

　　以上的问题都是在城镇化的过程中很容易发生的偏差。稍不注意，其中任何一个问题处理不好，都能带来灾难性的后果。问题是，我们能否找到一条完全科学、合理、协调发展的城镇化之路，使得城镇化过程中没有房地产的空置，不增加债务，人与自然和谐相处，人在经济和社会生活中各得其所，并享受公平的待遇和发展机会?这样的蓝图是我们竭力追求的目标，但谁能找到这样十全十美的城镇化方案?发展必有代价，城镇化注定不会完美。

　　城镇化是挖掘中国经济增长的最大潜力，促进人与自然、社会的协调发展。城镇化既是巨大的经济活动，也是史无前例的社会运动，对中国经济和社会发展具有无可估量的意义。城镇化不能盲动，但不能不动。在实践中逐步完善，才是科学、可取的态度。

　　多元化产业结构 打造新型城镇化

　　新型城镇化是综合考虑到我国过往城镇化中出现的种种问题而提出的，它是未来城镇化发展的方向。针对我国大城市城镇化下房地产市场存在的问题，参考国际成功经验，并结合我国自身的具体情况，对新型城镇化下大城市房地产市场发展提出以下建议：

　　1、保持产业与房地产均衡发展

　　首先，新城规划不能被过分追求发展而盲目跃进，开发建设之初必须以科学合理的规划为基础。规划需具有前瞻性，需结合大城市具体情况，依托形成所在区域可被利用的资源，充分考虑新城未来发展可能遇到的问题和阻碍，并在建设过程中结合新城发展的实际情况不断地对规划进行修正完善。新城的功能定位、空间布局以及投资方向都应始终围绕着规划进行，合理科学的先行规划也是促进新城房地产市场健康有序发展的重要前提。

　　其次，土地是稀缺资源，也是房地产市场发展之根本，尤其对于地少人多的大城市而言，在新城建设过程中要合理集约利用土地资源。在土地利用上，一方面要满足新城当前生产生活对土地资源的需求，同时要为未来发展预留空间，实现空间灵活运用与城市可持续发展;另一方面，要站在中长期发展的角度，不能以牺牲土地资源为代价一味追求眼前利益。政府在土地利用过程中起好监督作用，密切关注房地产市场动态，合理调整供地节奏，确保土地合理集约利用。

　　最后，新城建设是房地产市场与产业同时发展的过程，二者相互作用，保证城市可持续发展。产业是城市发展的支撑，其发展创造的就业岗位吸引了产业人口在城市定居生活，而人是房地产市场存在的必要条件。同时，还要保证产业结构多元化，就业和居住达到平衡，新城才能减少对大都市中心区的依赖，形成自身发展的良性循环，避免新城变死城的局面。

　　2、重视旧城改造和拆迁安置

　　旧城改造将牵涉到原地区居民的安置，一旦出现问题就会对改造工作的顺利进行造成阻碍。除此之外，如果旧城居民和租客得不到很好安置，他们会作为客源进入房地产市场，对市场需求造成冲击导致房价租金上涨，不利于房地产市场稳定发展。制定合理公平的拆迁安置法律法规在旧城改造过程中十分必要，是改造工作顺利推进的基础条件。

　　政府需要对实施旧城改造的开发企业加强引导。房地产开发企业倾向于开发投资回报高、拆迁成本低、能够快速运作的区域，而某些急需改造的危旧房区或具有很高历史文化价值的老街区，由于规划限制条件多、开发风险大、动拆迁成本高，而长期得不到改造。因此，政府需对旧城改造进行有效引导，信贷和税收政策是重要的调节手段，包括简化手续、减免税费、资金倾斜和信贷支持。

　　3、追求人的城镇化

　　第一，推进外来务工人员市民化。现行城乡二元户籍制度严重阻碍人口市民化进程，户籍制度以及附着在户籍之上的各种福利制度极大地限制了外来务工人员市民化进程，实现外来人口市民化是解决他们住房问题的途径之一。人口市民化可以通过制定制度和政策来扩大可享受的福利待遇范围，同时设立机构致力于协助外来人口提升都市认同感，真正实现人口城镇化，提高大城市城镇化质量。

　　第二，保障房是国家针对中低收入人口设置的福利政策，大城市中外来务工者也是低收入群体的重要组成部分，将外来务工人员纳入大城市保障房体系，对城镇化无疑具有积极意义。从国家层面而言，应按城市常住人口而非户籍来配置城镇保障房建设和分配额度，而大城市地方政府应出台配套细则，有效降低外来人口申请本地保障性住房门槛，并适度加快本地保障房建设进度，争取为外来人口提供居住保障。

　　第三，对于外来务工人员中不符合保障房申请条件，或者愿意购买商品房的住房需求者，政府应综合考虑他们的购买能力，引导房企多建中小户型的普通住宅，以满足外来人口不同的市场需求。