“沃德兰游乐园就是商业地产典型的失败案例，天不时、地不利、人不和。商业地产在过去这些年的发展中，有一些问题暴露得比较明显。”5月26日，在清华大学中国发展规划研究中心主办的《中国商业地产发展白皮书》发布会暨城镇化进程中的商业地产发展研讨会上，清华大学中国发展规划研究中心商业地产发展研究组组长袁开红博士如是说。

　　她与参会嘉宾探讨了中国商业地产的发展状态、发展环境与发展趋势，研究了商业地产的投资重点与发展潜力，从理论和实践两方面为中国商业地产健康可持续发展寻求前进的方向。

　　商业地产发展的问题渐露端倪

　　据了解，自2012年以来，欧债危机反复恶化，全球经济增速明显放缓。国内主动调控房地产市场和化解投融资平台风险，经济增长面临较大下行压力。面对复杂严峻的国际经济形势和艰巨繁重的国内改革发展稳定任务，中国2012年经济增长7.8％，尽管是自1999年以来的最低纪录，但仍高于政府7.5%的目标，也优于预期。

　　《中国商业地产发展白皮书》（下称《白皮书》）显示，2012年，受到信贷政策、税收政策以及限购政策的影响，我国住房市场发展增速放缓，商业地产在这个产业当中则好比皇冠上的明珠，处在整个房地产行业和终端消费最高的位置。

　　《白皮书》主要分为四个部分：商业地产发展现状，发展与城镇化的关系，城市商业地产投资潜力评价，35个大中城市商业地产投资潜力排名。其中，第一部分将商业地产在过去数年发展中暴露的问题归纳为：区域消费能力与商业地产规模不匹配；政府主导性强导致商业地产在一定程度上沦为政绩工程；招商不力，开发商为抢拿地率，先做下招商承诺，之后却无力兑现，盲目开工；这些原因又共同导致了商业地产的物业升值缓慢，推高持有风险。

　　不过袁开红也表示，强劲的经济发展动力也给各大城市的商业地产带来了前所未有的发展空间，商业地产开发已普遍呈现向二、三线城市蔓延的趋势，二、三线城市渐成这些商业地产企业的主要战场。

　　商业地产借城镇化乘“势”而起

　　尽管仍伴随着泡沫风险，但下一波城镇化浪潮涌动，各地的商业地产项目仍在不断上马，到底哪些城市、哪些项目具备投资价值，哪些又有泡沫风险？

　　袁开红介绍，新一轮城镇化进程将激发潜在内需，改变人们的消费观念，以产业支撑和人口聚集实现商业繁荣，为中国商业地产提供持久推动力。《白皮书》分析结果显示：区域产出的增加会带来劳动人口（就业人数）、商业地产存量增加，价格、工资和商业地产租金上升；区域劳动人口的增加会带来商业地产存量和租金的增加，工资水平和产品价格降低，产出量和区域就业量（劳动人口）增加；商业地产供给的增加会带来区域产出、劳动人口和商业地产存量增加，有效工资上涨，商业地产租金和产品价格降低，短期内空置率上升。

　　但是现场嘉宾对城镇化均持谨慎态度。国际购物中心协会中国区首席代表许有为说：“中国的零售业和零售地产尚未做好迎接城镇化的准备，首先是资金，国内商贸流通企业的外部资金多为银行借贷，资金来源单一，国外的零售企业可以从各种基金和机构手中获取资金。”此外，许有为还提到了法律法规的问题：“现在并无配套的法律法规，还停留在靠政策指引的阶段。”

　　“希望在城镇化进程中，商业地产的发展能‘计划生育，优生优育’。”中国商业步行街工作委员会主任韩健徽说。

　　区域商业地产投资潜力的PRIME评价模型

　　据了解，《白皮书》的研究团队建立了PRIME评价模型，从公共服务、资源、市场、环境四个维度研究评估了全国35个大中城市商业地产的各项投资潜力及排名。

　　值得一提的是，这些排名有的在意料之中，有的却与直观感受不太一致。比如，投资潜力综合指数一项，排名前五的城市分别为北京、上海、广州、天津、深圳，均为一线或准一线城市，各城市经济体量也与排名相吻合。但在宏观环境适宜度排名一项中，呼和浩特名列第二，石家庄名列第三，排位仅在北京之后。

　　对此，袁开红解释说，首先，这里的宏观环境适宜度是偏重于商业地产发展的宏观环境，而非城市总体经济环境。其次，从具体指标来看，尽管呼和浩特和石家庄在GDP和第三产业生产总值上不及一线城市，但它们的城市化率均超过了50%，GDP增长率都超过了12%，第三产业生产总值占GDP的比重都超过了70%，相比其他城市具有极强的竞争力。第三，从现实情况来看，呼和浩特和石家庄的工业基础较为薄弱，但在第三产业，尤其是商业和服务业方面较为发达，且多为底商或大卖场的低端商业地产，量多面广，亟须改造提升。

　　高纬环球中国区研发部总经理张平则认为，商业地产是房地产行业的高级形态，发展历史比较短，人才培养与储备本就不足，而城镇化的主力必然是三、四线城市，那里的消费者习惯、物业配套需求，对于现在不少从业者来说仍是盲区。