文/吴越

近年来，部分城市的急剧扩张，已经涌现越来越多空城，高大密集的楼盘中，少有人烟，晚上偌大城区只有两至三成灯光点亮，孤零零毫无人气可言，看似“鬼城”浮现。有资料显示，仅去年国内就出现了12座新“鬼城”，在这些城区内，多数楼房都是空置率极高，有的甚至无人。看着这么多的“鬼城”，不禁想到一些名词：即蜗居、蚁居、洞居之类。

平时，同购房者聊的最多的一个话题就是房价：“房价什么时候能让工薪阶层承受得起？”，“什么时候不靠‘啃老’能住上房子？”当这么多的问题出现在眼前，再浮想起12座新增鬼城的颓废景象，一边是建造好的新房无人居住，一边是那么多群体无房住，把这两者联系起来，令人既啼笑皆非、又不免心中酸楚。

2013年起，我国鬼城逐渐增多，如媒体报道的鄂尔多斯市新城康巴什、杭州天都市、河南鹤壁、湖北十堰和山东威海等，纷纷加入“鬼城”行列。“鬼城”究竟有多少？并没有官方统计数字，我们所听闻的也仅限于媒体的报道，“鬼城”开始从三四线城市，已蔓延到一线城市，范围逐渐在扩大。

　“鬼城”的出现，是建筑房地产业失衡所暴露的一大问题，其与城市急剧扩张密不可分。认真研究“鬼城”现象的深层次原因，是解决“鬼城”问题的基本途径。

　　从现有情况看，“鬼城”现象有三种类型：一是房子规模供大于求，在投机性购房受到控制的条件下，这种情况暴露得更彻底；二是房价居高不下，多数老百姓，尤其是青年人望房兴叹，买不起房；三是在房子滞销的情况下，继续卖地造房的势头没有减弱，造成房子恶性积压，成为房市中不可忽视的泡沫。

　　“鬼城”的“鬼因”在哪里呢?　支撑房地产业发展的要素很多，但根本的要素有两个：一是“地根”，二是“银根”。所谓“地根”，就是地方政府经营的土地；而“银根”即为金融机构投放的贷款。笔者认为根源就在这两个方面。

地方政府几乎依赖“地根”

关于“地根”，中国的法律规定，土地属于国有和集体所有，土地的控制权在中央。但事实上，在操作过程中，土地的实际控制权，一直在地方政府。改革开放30年来，中国地方政府财力严重不适应发展形势的需要，加之基础薄弱，大量的地方政府是“吃饭财政”，赤字财政的矛盾相当突出。随着区域发展、区域竞争、区域竞赛的形势加剧，各地区发展不平衡的矛盾凸显。在这种形势下，各地发展的压力加大，剥夺农民廉价土地、高价出卖土地增加地方财政，成为一些地方的唯一出路。很多地方土地收入成为地方财政的主要收入。因此，各地对出卖土地积极性很高，地方不根据实际需求指导房地产开发建设，开展大规模卖地建房造城运动，特别是三四线城市，住房消化能力本身就差，成交量持续走低，导致库存量越积越多，供大于求，空置率随之变高，“鬼城”应运而生。这也是导致中央近年来不断强化的调控政策效果不明显的根本原因。

金融部门提供“银根”支持

　　关于“银根”，房地产发展，重要的条件是货币资本支持，这是市场经济的普遍规律。中国的金融部门虽然经过改制，已经进入市场化经营，实行企业化机制。但由于中国的特殊国情，国家对金融部门实行“保姆”政策，金融部门不但风险意识不强，反而优越感超过任何行业。在这种具有国家保障的条件下，房地产业回报率很高，风险小。因此，金融机构对投资房地产不但积极性高。这种利益趋动致使金融机构投向房地产业银根严重失衡。在前10年，房地产问题暴露还不严重的时候，各地金融机构在贷款余额中，房地产投入比例最高，如果加上投入房地产的建材、建筑、运输等相关产业，总额有的已经超过了40%，这是在西方发达国家所罕见的。现在房地产业遇到了冷冬，金融业被房地产捆绑，这时候，金融机构多数与房地产商建立了“抱团取暖”的默契关系，这是不争的事实。即房地产商通过“以贷还贷”的办法，从金融机构取得再贷款。具体做法是，企业通过房产或土地滚动抵押的方法，进行重复贷款。金融机构取得了账面上的效益平衡，房地产商也获得了喘息的机会。由于多数房地产商前期已获得了丰厚的利润，现在再贷款利息的压力仍在可承受的范围内。这是当前房价居高不下，房地产商稳坐钓鱼台的主要原因。

通过解读根源，可见解决当前“鬼城”现象，一定要在源头上下功夫：首先必须从控制地方政府无序卖地入手，把卖地规模降下来，甚至可以把卖地许可权收回来，把地价控制下来，把卖地收入分配平衡起来。而解决“银根”问题，重在控制投放规模、投放结构、投放期限，动用利息杠杆工具，差别化地加以严格调控。

责任编辑：左传文